作者：顏呈芬CFP
不動產怎麼傳承最省稅？這是所有父母共同的困擾。
蘇先生來電諮詢他的父母70多歲了，存款、投資加上3間房子，超過1億元以上。 最近開始思考這些房子怎麼移轉最省稅？
過去數十年，民眾最喜愛用來傳承的工具，首選是房地產。因為透過房地產，有壓縮資產的效果，逕而降低遺產稅。
遺贈稅法第10條規定：土地以公告現值，房屋以評定價格為準。土地之公告現值或房屋評定現值，一般是遠遠低於市場價格。例如市價5,000萬的房地產，房地現值可能只有1,000萬。所以計算遺產價值時，不是用市價5,000萬來計算，而是用現值1,000萬來計算遺產稅，很明顯有壓縮資產的效果，可以省下大筆的遺產稅。
但是自105年，房地合一所得稅實施之後，完全改變了這種資產傳承的方法。因為不論是選擇繼承或是贈與的方式，將來子女出售房地產時，將面臨比我們省下的遺產稅或贈與稅，還要多出數十倍以上的房地合一所得稅。
所以，民眾在新稅制變革的當下，稅務知識要隨著更新是非常重要的。我們就來詳細說明一下3種不動產移轉(傳承)方式。
方式一：贈與
贈與，利用每人每年贈與之金額累計不超過244萬元，即可免納贈與稅。
(1)一次贈與
一次性全部贈與，贈與金額244萬以內免贈與稅，超過的部分依不同稅率繳納贈與稅。
(2)分年贈與
把不動產分割，在不同年度贈與。利用每年贈與免稅額，分次移轉不動產，比一次性全部贈與更能達到節稅的效果，但若金額龐大，需時較久。
注意：贈與稅以土地公告現值與房屋評定現值為準來計算贈與稅，以後賣掉的成本也以此來計算。注意105.01.01以後開始實施房地合一稅，現在節省的贈與稅，將來出售的成本是以受贈當時的土地公告現值與房屋評定現值來認定，因而需要負擔較高的房地合一稅。
方式二：買賣
如果用買賣的方式移轉不動產，要注意資金來源及流程。
因為遺產及贈與稅法第5條第6款規定：「二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，需課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。」買賣合約裏約定的「買賣價金」，會直接影響：
(1)賣方：要繳納的財產交易所得(舊制)或房地合一稅(新制)。
(2)買方：日後出售該不動產，該買賣價金便為買方的取得成本，計算應繳納的房地合一稅。
買賣不動產的注意事項
(1)買方向銀行貸款，國稅局會評估還款能力及收入來源證明。
(2)買方向銀行貸款，賣方不能當保證人，也不能以賣方的其他不動產抵押擔保借貸。
(3)買方支付的買賣價金，不得跟賣方借貸。也就是說：爸爸把房子賣給兒子，兒子要有還款能力，及提供收入來源證明。當兒子跟銀行貸款，爸爸不能當一般保證人或連帶保證人。也不能拿爸爸的其他不動產來抵押擔保借貸。兒子支付的買賣價金，不能跟爸爸借款。否則國稅局會以贈與論，需課徵贈與稅。
方式三：比買賣／贈與更有優勢的繼承
(1).遺產稅免稅額自111年起已調高至1,333萬元，再加上扣除額，大約近2,000萬，故以繼承方式辦理移轉，比起生前用買賣或贈與的方式，會有更佳的節稅效果。
(2).持有期間的計算是：爸爸持有的期間+兒子的持有期間。以下列的案例而言，爸爸持有4年+兒子持有4年，共計8年，房地合一的稅率會由35%變成20%。
雖然有此二大優勢，但是子女將來出售繼承來的房屋，因為成本是以繼承時的公告現值計算，也是需繳大筆的房地合一所得稅。
3種不動產移轉方式的差距
為更清楚分析這３種移轉方式的差距，用以下列案例來說明(本文的案例都假設適用房地合一稅)。
案例：爸爸４年前購入房屋1,200萬，目前市價1,600萬，現值300萬(房屋100萬，土地200萬)，傳承給兒子，假設兒子取得4年後，以市價2,000萬出售，適用房地合一稅，請問怎麼做最省稅？
由這二個表所做的分析，我們可以了解，不動產的傳承，以贈與的方式繳稅最多，所以最不建議民眾用贈與的方式來做不動產的傳承移轉。
房地產轉移的3個重要叮嚀
1.創造負債可更省稅
房地產的高額貸款，使負稅減輕，反而有利資產傳承。 可降低所得稅、遺產稅、贈與稅。計算遺產時，房地產的價值是公告現值，但如果有貸款可以扣掉，最佳狀況可讓遺產稅或贈與稅為0，免繳稅。
由上表，我們可了解到房地產附有貸款，可以讓稅金下降，有可能零繳稅。貸款出來的現金再分年贈與給子女。或購買高額保險預留稅源，都是很棒的節稅方法。
2.預留稅源、稅務規劃很重要
在105.01.01房地合一稅實施之後，房地產贈與或繼承已經無法節稅了，要特別注意移轉時省到遺產稅、贈與稅，但在子女出售時，恐繳更多房地合一稅。所以預留稅源和稅務規劃就顯得非常重要。
3.避免迷失
通常我們總覺得自己還年輕，不願意面對資產分配和稅務規劃。節稅效益最大的方式是分年贈與，但在有限的時間內，要做到節稅的最大效益，是有困難的。所以及早規劃、及早執行是最聰明的選擇。
本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與顏呈芬CFP 合作優化產出。
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【作者】顏呈芬CFP
│證書：CFP®國際認證高級 理財規劃顧問、高齡金融規劃 顧問師、人身保險、財產保險、信託證照
│專長：保險規劃、理財退休、稅務問題、資產傳承
│經歷：壽險公司從業30年
│和我聯繫: 顏呈芬
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