作者：張桂菁
孝順的小敏，上有二位哥哥，即使已經結婚仍然承擔照顧陪伴父母的工作，父母表示有意將部分不動產移轉給小敏，要小敏去找專業人士詢問怎麼處理比較好。這麼令人興奮的消息卻令小敏暗暗感到煩惱，因為她和老公的婚姻出了狀況。有可能會離婚，她擔心之後財產被分走嗎？
針對房產的傳承規劃，一般會考慮用三種方案：
繼承
贈與
二等親買賣
建議先評估這三種方案會產生的成本和需要注意的問題，再選擇適合的方案。
方案一、繼承
相對贈與和買賣方式，繼承產生的遺產稅免稅額(1,333萬)較高外，最大的差別是土增稅，尤其若長輩持有土地年代久遠，土地公告現值增值倍數高，依土地稅法第28條規定，因繼承取得之土地，免徵土地增值稅，這點有利於降低取得的成本。但要先考慮的是繼承人未來是否要出售該房產。
因民國105年後繼承取得的房產，出售時適用房地合一稅制，取得成本是繼承當時的時價(土地公告現值加上房屋評定現值)計算，這會加大與售價的差額，進而提高繼承人出售時的所得稅。
怎麼降低出售時的所得稅？
方式一：等連續六年符合自住條件再出售，那麼出售所得400萬以下免稅，超過部分再以稅率10%計算。(詳見房地合一稅制)
方式二：拉長持有期間，財政部於112年11月2日發布解釋，放寬個人交易因連續繼承（受遺贈）取得的房屋、土地，依房地合一所得稅制計算下列期間時，得將連續「各次」繼承（受遺贈）的被繼承人（遺贈人）持有期間合併計算。
舉例說明，102年1月某君的爺爺買入A房地，112年1月爺爺身故，由某君的爸爸繼承A房地，未料爸爸於113年1月身故，由某君繼承A房地並於同年11月出售，計算房地合一所得稅之持有期間與適用稅率如下：
(一)某君持有A房地的期間，得併計爺爺及爸爸的持有期間後，合計超過10年（102年1月至113年11月），適用稅率為15%。
(二)如某君、爸爸及爺爺持有A房地時都是符合自住使用，某君出售A房地就可以適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。
選擇繼承的方式規劃資產傳承，首要考慮長輩分配的意願，在繼承發生時，其他繼承人能否無異議接受，也就是小敏能否順利繼承取得父母要給的房產。可能的話提早溝通，最好能請父母立下遺囑，惟確保遺囑的有效性，並預先解決特留分的爭議，否則徒增家族成員感情分裂的悲劇。
方案二、贈與
長輩在世時提早將財產分配明白，或許可減少日後繼承紛爭。在稅賦上，贈與時所繳納之土地增值稅及契稅，如果由受贈人繳納，可自贈與總額中扣除，降低贈與稅。這就要小敏有繳納土增稅和契稅的資金。此外，若是小敏有打算出售受贈取得的房產，持有期間只能從小敏受贈取得起算，不利於短期出售。只能在符合自住優惠條件下，降低出售時房地合一的所得稅。
方案三、買賣
綜合以上繼承和贈與的特性，自從105年實施房地合一之後，許多專家建議用買賣的方式轉移房產給子女，以免加重未來子女出售房產時的稅賦。
若選用這方式，小敏得先有能力用至少不低於房產的時價(土地公告現值加上房屋評定現值)向父母購買，才不會因顯不相當的代價被視為贈與。再若小敏現金不足，也需有條件能向銀行貸款。故若計畫用買賣方式轉移房產，應提早讓小敏的資金充足，父母可以在贈與稅每年244萬免稅額度內分年贈與給小敏。
稅賦外的考量：房產會被另一半分走嗎？
以上三種方案，在稅賦上各有優缺點，而對小敏來說還有一個煩惱的問題，若是現在以受贈或買賣方式取得父母房產後，萬一真的離婚時會不會被要求分一半呢？
這樣似乎比前面的稅賦問題更嚴重。依民法第1030條之1規定，夫妻法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之「婚後財產」，扣除婚姻關係存續中所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產之差額，應平均分配。
但下列財產不在此限：
因繼承或其他無償取得之財產。
慰撫金。
故在小敏真正離婚前，應避免增加非因繼承或受贈取得的財產，如此考量，用買賣方式取得可能有風險。如果要以贈與或繼承，很重要的是民法第1017條中規定：「不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產。」也就是若小敏在婚姻關係中將繼承或受贈取得的房產變賣，所得的錢在日後離婚時無法證明為繼承或受贈取得，將推定為婚後財產，仍會變成剩餘財產分配的標的。這是小敏要特別注意的！
關於婚姻財產制度可參考桂菁的另一篇文章說明。
結論：家族資產傳承的方式很重要
在規劃家族資產傳承時，稅務規劃是一大重點。然而，家庭成員的婚姻狀態也是需要考量的重要因素。規劃方式可以有多種選擇，考量範圍可大可小，影響時期或長或短，建議先和專業人士全盤討論利弊得失後再決定，以免顧此失彼，造成意想不到的後續影響。
本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與張桂菁合作優化產出。
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【作者】張桂菁
│證照： CFP國際認證理財規劃顧問，RFA退休理財規劃顧問、家族信託規劃顧問師，高齡金融規劃顧問師 信託業務專業證照、理財規劃人員證照
│專長：退休安養理財規劃、資產傳承與信託規劃、風險管理與保險規劃、企業留才信託規劃
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