作者：呂宛臻CFP®國際認證高級理財規劃顧問
60歲的小芳和阿強決定結束他們的婚姻，這對銀髮夫妻共同生活了40多年。小芳婚後一直是家庭主婦，從未外出工作過，已無工作能力，資產僅存款約50萬台幣。原本小芳沒打算跟阿強分財產，但想到自己老了，無謀生能力，為了保障離婚後的生活品質，小芳最終決定和阿強分財產。
阿強名下有兩間位於信義區的不動產皆在婚後購買，市價約各6000萬台幣（其中每間土地公告現值與房屋評定標準價格合計約3000萬），還有現金（約200到300萬）和股票（約300到500萬）、轎車等資產。小芳最在乎不動產，其餘現金、股票等都還是其次，但不清楚這些房產的具體價值，便打電話詢問聘請律師協助她。然而，律師在評估時一個關鍵錯誤，將導致小芳「嚴重低估」房產價值。
幸運的是，恰巧我在場聽到此通電話，在等小芳掛掉電話後，立刻提醒她，她按照我說的請律師重新評估房產的真實價值，經律師重新計算後，至少比原先預期多獲得了至少3千萬台幣的資產，升級了她離婚後的生活品質，即使離婚後依舊是枚精緻的小富婆，SPA美妍館都可以多去幾次。
Tips：協議離婚分財產無法要求對方財產清冊（個資），只能自己評估財產價值。僅上法院分財產，行使夫妻剩餘財產分配請求權可要求對方財產清冊。所以如何認定不動產價值尤為關鍵。第一個判斷重點：不動產婚前買？或婚後？第二個判斷重點：不動產採市價或土地公告現值與房屋評定標準價格。離婚不動產判斷價值為「市價」
到底為何會差距至少3千萬？關鍵在於「認定不動產價值」。律師電話跟她說採土地公告現值與房屋評定標準價格一戶約3000萬，兩戶共約6000萬，因小芳名下僅存款約50萬，估計可分得3000到4000萬不等。但這是錯誤的！
我們現在不是要繳稅，而是分財產，所以此時不動產應該採用「市價」。一戶約6000萬，兩戶共約1億2千萬，因此小芳約可分得6000～7000萬。足足增加3000萬到4000萬。這也是小芳可多分得至少3000萬的關鍵！
Tips：離婚時不動產、土地所有權不變，填誰的就是誰的，不可以隨意處置，分財產時亦是給「現金」為主，另一方不能要求要給所有權或是共有，除非當事人願意，更不得要求你給我房子換我給你錢。可參考我的另一篇文章「離婚財產怎麼分：怎麼調查另一伴身家？財產怎麼算？保險能分嗎？」
不動產、土地價值怎麼判斷？
在不動產使用中，土地公告現值與房屋評定標準價格常常與市價存在差異。市價往往高於評定價值與公告現值，有的相差至少2倍價格。
市價：通常用於財產分割，如離婚、分遺產、和分家產時的計算，分財產時當然希望用價格高的去當標準，這樣才可以多分一點錢。
評定價值與公告現值：主要用於繳稅，包括遺產稅和贈與稅，換個人性角度思考繳稅希望繳越少越好，所以用價格低的去當標準才開心。
了解這些價值的差異及其應用時機，對於合理處理不動產交易和繳稅至關重要。
結論
小芳按照我的提醒，請律師採用「市價」，重新計算不動產價值，結果可以多爭取至少3000萬台幣。這次經歷讓她對我的專業充滿信任，愛我愛到不行，也深刻體會到分財產過程中每一步的關鍵性。
在台灣，八成以上民眾的資產主要集中在不動產和土地上，一個小小的疏忽或錯誤的判斷，可能會導致上千萬的損失而不自知。這也正是我們CFP專業存在的價值與意義所在。
任何問題都歡迎到我的IG留言或私訊討論。
本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與呂宛臻CFP®合作優化產出。
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【作者】呂宛臻
│證書：CFP國際認證高級理財規劃顧問、RFA退休理財規劃顧問、RFC 國際認證財務顧問師暨不動產、信託、保險、投資全方位15張金融專業證照
│專長：資產傳承、稅務規劃、婚姻財產風險、不動產稅務規劃、退休金規劃、保單健診分析 │IG：臻愛練肖話
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